Vraag prospectus aan
Veelgestelde vragen

Veelgestelde vragen

  • Wanneer wordt de rente uitgekeerd?

    De rente wordt elk kwartaal uitgekeerd vanaf het tweede jaar dat de obligaties zijn uitgegeven. U kunt de rente ook laten bijschrijven en laten herbeleggen. Deze rente kunt u met een simpel verzoek te allen tijde ook laten uitkeren.

  • Kan ik mijn rente ook laten bijschrijven?

    De rente wordt elk kwartaal uitgekeerd vanaf het tweede jaar dat de obligaties zijn uitgegeven. U kunt de rente ook laten bijschrijven en laten herbeleggen. Deze rente kunt u met een simpel verzoek te allen tijde ook laten uitkeren.

  • Welke zekerheid heb ik dat ik mijn geld terugkrijg?

    De gezamenlijke obligatiehouders hebben een recht van hypotheek op het vastgoed waarin is geïnvesteerd door Ferax. Na verloop van 7 jaar wordt de obligatie afgelost en worden de bestaande obligaties uitbetaald met ingelegd geld van nieuw uitgegeven obligaties (waarbij u kunt doorbeleggen met nieuwe obligaties) of er worden panden verkocht om de obligaties af te lossen.

  • Hoeveel banklening wordt er maximaal c.q. minimaal aangegaan?

    Ferax Vastgoedfondsen zal streven naar een bancaire financiering die globaal 65% tot 70% van de investering beloopt. Met investering wordt de aankoopsom en verbouwingskosten bedoeld. Het restant en de aankoopkosten worden betaald met aangetrokken obligatiegelden en eigen investering van de directie van Ferax.

  • Krijg ik een obligatiebewijs?

    Nee, de Stichting Toezicht Ferax Vastgoedfondsen houdt een register bij waarin alle obligaties en obligatiehouders staan vermeld. Daarvan krijgt u op verzoek een bevestiging. Bij het nemen van de obligatie hebt u uiteraard ook een bevestiging van de inschrijving en de toewijzing ontvangen.

  • Zijn de obligaties vrij verhandelbaar?

    De obligaties zijn vrij verhandelbaar. U kunt de obligatie verkopen aan wie deze maar wil hebben, met dien verstande dat een nieuwe obligatiehouder geaccepteerd moet worden door Ferax en deze daarvoor eerst door Ferax wordt getoetst in het kader van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme. Ferax zal desgewenst ook proberen kopers aan te dragen. Ferax heeft momenteel een marktplaats in ontwikkeling, die in de website zal worden geincorporeerd. Daarop kunnen obligatiehouders obligaties aan elkaar aanbieden en kopen en verkopen. indien mogelijk zal Ferax in voorkomende gevallen obligaties willen inkopen, maar dat hangt van haar liquiditeit af. Als op enig moment alle middelen zijn geinvesteerd in panden dan kan dat niet. Ferax kan ook proberen obligaties in te wisselen bij een nieuwe plaatsing. Het is in ieders belang dat de obligaties goed verhandelbaar zijn.

  • Is beleggen in vastgoed veilig?

    Ja, volgens ons wel, zeker voor het soort panden waarin wij beleggen. Wij beoordelen met andere specialisten, voor de aankoop, alle facetten van een bepaald pand. Omdat we ook vrijwel geheel in panden met kamers, studio's en kleine appartementen beleggen in gebieden waar grote vraag naar deze woonvorm is, maken wij ons helemaal geen zorgen. Wij verwachten een rustig en stabiel rendement.

  • Geeft Ferax ook obligaties aan toonder uit?

    Nee, Alle obligaties zijn op naam gesteld.

  • Wat zijn de emissiekosten?

    De emissiekosten zijn kostendekkend. Ze bedragen 5%, als u 1 obligatie van € 1.000 neemt (€ 50), 4% (€200) bij een genomen totaal aan obligaties vanaf € 5.000 en 3% vanaf € 10.000, dus € 300. Maar dat zijn ook de maximale emissiekosten. Voor alle bedragen boven de genoemde € 10.000 zijn de emissiekosten gelijk: € 300. Deze vergoeding dient ervoor een register op te zetten en bij te houden en het doen van de jaarlijkse uitbetalingen van de rente aan de obligatiehouders.

  • Is er een maximum op de aan te trekken banklening? Zo ja, hoe wordt dat gegarandeerd?

    In de praktijk is de maximale financiering 70% van de waarde van een pand. Zou er hoger worden gefinancierd, dan bestaat de kans dat een rentestijging ervoor zorgt dat een fonds in de problemen komt. Dat moet uiteraard voorkomen worden. Vandaar dat Ferax Vastgoedfondsen voorzichtig manoeuvreert in het aangaan van bankleningen. Banken financieren overigens niet meer dan 65% tot 70%. Na de crisis is iedereen voorzichtiger geworden.

  • Wordt er inzicht gegeven in de belangen van de directie en voor hoeveel doen zij maximaal of minimaal mee?

    Iedere Obligatiehouder krijgt een volledig inzicht in de financiën van Ferax Vastgoedfondsen, dus ook in die van de belangen van de directie. De directie van Ferax zal steeds een belang van tussen de 5% en 15% in het eigen vermogen aanhouden. Met eigen vermogen wordt hier bedoeld de totale investering minus de bankleningen.

  • Wordt telkens na of tegelijkertijd met de aankoop van een pand hypotheekrecht ten gunste van de stichting verstrekt?

    Ja, op elk pand wordt bij aankoop een hypotheekrecht ten gunste van de stichting gevestigd.

  • Wie vormen het bestuur van de Stichting Toezicht? En wat zijn hun bevoegdheden?

    Momenteel bestaat het bestuur van de Stichting Toezicht Ferax Vastgoedfondsen uit de heren Van Helsdingen en Vernooijs. Na de plaatsing van de eerste obligatielening zullen wij plaatsmaken voor een afvaardiging van drie personen uit de kring van de obligatiehouders. Deze drie personen zullen jaarlijks worden gekozen door de obligatiehoudersvergadering.

  • Komt er een stichting per vastgoedfonds?

    Er is één Stichting Toezicht Ferax Vastgoedfondsen die toezicht houdt op naleving van de voorwaarden van de Obligatielening en de besteding van de bijeengebrachte Obligatie-inleg.

  • Kan de als Tegoed bijgeschreven rente te allen tijde worden opgevraagd? Kan na verloop van tijd behoorlijk oplopen!

    De rente kan te allen tijde worden opgevraagd. Ferax houdt altijd een liquide reserve aan.

  • Hoe werkt de eigendom bij winstdelend investeren in obligaties?

    Ferax Vastgoedfondsen houdt het eenvoudig en geeft winstdelende obligaties uit. Er is dus geen commanditaire vennootschap of een fonds voor gemene rekening.

    Obligatiehouders hebben recht op hun deel van de winst per jaar en op hun deel bij de verkoop van een pand of panden. Net als bij andere deelnemingsvormen loop je, verder dan de inleg, geen risico te moeten bijstorten. De Obligatiehouders hebben een recht van hypotheek op de panden om hun rechten veilig te stellen.

    Het geprognosticeerde rendement in het voorbeeld in de prospectus beloopt al snel op van 6,5% in het eerste jaar en naar 7% in het vierde jaar en 8% en 9% in het zevende en tiende jaar. Dat komt door stijgende huren, aflossing en de lage rente van de bankfinanciering. Volgens prognose leveren de panden in het voorbeeld bij verkoop een meeropbrengst op die het totaalresultaat op 10,9% per jaar brengt.

  • Wat is het beleid inzake omvang objecten in relatie tot fondsvermogen?

    Ferax streeft ernaar zoveel mogelijk te spreiden over verschillende panden. Panden zijn er in alle soorten en maten. Ferax richt zich op panden die niet goed geschikt zijn voor gezinsbewoning, Dat zullen grotere panden zijn die goed in meerdere aparte etages te verhuren zijn of grote panden die in meerdere kamers of studio’s in te delen zijn. De aankoopsommen zijn, zoals we nu voorzien, tussen de € 700.000 en de € 1.300.000, waarbij het zwaartepunt onder het gemiddelde van die range ligt.

    Het vermogen van elk fonds zal circa € 7.500.000 belopen en dus 8 tot 10 panden omvatten.

  • Is er een begroting en/of exploitatieverwachting?

    Uiteraard is er voor elk pand een begroting en exploitatieverwachting. Voor de bankfinanciering wordt uitgegaan van een rente van 3% per jaar en een aflossing van per jaar 2% afgemeten aan de hoofdsom van de bankfinanciering. De rente wordt voor langere tijd vastgezet. De jaarlijkse kosten worden gesteld op 20% op de begrote huur per jaar. Kosten zijn hier onderhoud, gemeentelijke lasten, verzekering, beheerskosten, managementfee en een voorziening voor leegstand.

    Het rendement wordt bepaald door op huurontvangsten de kosten en de rente en aflossing in mindering te brengen. Zoals blijkt uit berekeningen beloopt het jaarlijks rendement tussen de 6,5% en 9%. Bij verkoop wordt de meerwaarde en stille reserve (ontstaan door aflossing) gerealiseerd waardoor het verwachte rendement in totaal circa 11% zal bedragen.

    Deze uitkomsten zijn uiteraard afhankelijk van de hoogte van de aankoopsommen. Ferax streeft ernaar aan te kopen tegen 8% tot 7%. Zie voor een schema de Prospectus.

  • Wat wordt er bedoeld met aankopen tegen 8% of 12 keer de huur?

    Als een pand te koop staat, wordt bepaald hoeveel huur dat kan genereren. Een voorbeeld is een pand van 4 etages met een koopsom van € 700.000. De totale investering bedraagt inclusief aankoopkosten en verbouwing € 775.000. De etages kunnen in totaal voor € 67.200 per jaar worden verhuurd. Dat is 8,67% van de totale investering. Men zegt dan dat er 8,67% voor een pand is betaald, of dat het 11,5 keer de huur heeft gekost.

  • Wat gebeurt er met de waarde van de obligaties indien in een volgende crisis de panden onder water komen te staan??

    Door een crisis kunnen panden minder waard worden dan het bedrag dat erin is geïnvesteerd. Zolang het goed verhuurd is, kan dat op zichzelf geen kwaad. De exploitatie loopt dan sluitend door. Het wordt vervelend als er gedwongen moet worden verkocht. Uit de opbrengst wordt eerst de eerste hypotheekhouder, de bank, betaald en dan komen de obligatiehouders. Die kunnen dan tekort komen. Van dat tekort kan in gedachten wel de al gerealiseerde jaarlijkse opbrengsten worden afgetrokken. Onzes inziens valt het gelet op het voorzichtig financieringsbeleid goed te overzien.